Los alquileres en Argentina atravesaron distintas modificaciones normativas en pocos años. Como consecuencia, todavía conviven contratos sujetos a regímenes diferentes y circula información que ya no necesariamente refleja las reglas aplicables a un nuevo contrato.
¿El alquiler tiene que durar dos o tres años? ¿Puede pactarse en dólares? ¿Existe un índice obligatorio para actualizarlo? ¿Cuánto puede pedirse como depósito? ¿Quién paga las reparaciones? ¿Qué ocurre si el inquilino quiere terminar el contrato antes del vencimiento?
Para responder correctamente, hay una primera pregunta que no debería omitirse: ¿Cuándo se celebró el contrato?
Desde el 29 de diciembre de 2023, el régimen de las locaciones cambió sustancialmente con la entrada en vigencia del Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023, que derogó la Ley 27.551 y modificó distintos artículos del Código Civil y Comercial de la Nación vinculados con los alquileres. Entre otras cuestiones, amplió significativamente el margen que tienen locador y locatario para determinar las condiciones del contrato.
Por eso, las reglas que se aplican a un contrato firmado hoy no necesariamente son las mismas que corresponden a uno celebrado bajo un régimen anterior. Y cuanto mayor es el espacio que la normativa deja a la voluntad de las partes, mayor importancia adquiere aquello que efectivamente se acuerda por escrito.
¿Qué normativa regula actualmente los alquileres en Argentina?
La regulación general del contrato de locación se encuentra en el Código Civil y Comercial de la Nación, principalmente en los artículos 1187 y siguientes.
El Código define a la locación como el contrato mediante el cual una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa a cambio del pago de un precio en dinero. Cuando la locación recae sobre un inmueble, el contrato debe instrumentarse por escrito; esta exigencia también alcanza a sus prórrogas y modificaciones.
El régimen sufrió cambios importantes a partir de la Ley 27.551 de 2020, posteriormente modificada por la Ley 27.737 en 2023. Pocos meses después, el DNU 70/2023 derogó la Ley 27.551 y modificó nuevamente distintos artículos del Código Civil y Comercial relacionados con las locaciones, entre ellos los referidos a depósito, plazo, moneda, actualización y resolución anticipada. Esas modificaciones entraron en vigencia el 29 de diciembre de 2023.
La doctrina ha señalado que uno de los ejes centrales de esta reforma fue el fortalecimiento de la autonomía de la voluntad. Cuestiones que antes estaban sujetas a parámetros legales obligatorios pasaron, en gran medida, a depender de lo que las partes acuerden.
Esto no significa, sin embargo, que pueda pactarse cualquier cosa sin límites. Los contratos continúan sujetos a las reglas generales del Código Civil y Comercial, entre ellas la buena fe, el orden público, las normas imperativas y, cuando corresponda, otras regulaciones especiales.
¿Cuánto dura hoy un contrato de alquiler?
Actualmente no existe un plazo mínimo general obligatorio impuesto a las partes para los nuevos contratos de locación. El artículo 1198 del Código Civil y Comercial establece que el plazo será el que las partes hayan acordado.
Por lo tanto, pueden convenirse contratos por uno, dos, tres años u otro período, dentro de los límites máximos previstos por el Código.
¿Y qué pasa si el contrato no establece un plazo?
En ese caso, la propia ley establece reglas supletorias:
- Si se trata de una locación destinada a vivienda permanente, se considera celebrada por dos años.
- Para otros destinos, como regla, el plazo supletorio es de tres años.
- En las locaciones temporales, se estará a los usos y costumbres del lugar donde se encuentre el inmueble.
Dos años no es actualmente el plazo mínimo obligatorio para alquilar una vivienda. Es el plazo que la ley establece si las partes no determinaron uno por escrito.
¿Existe un plazo máximo?
Sí, el artículo 1197 del Código Civil y Comercial mantiene límites máximos. La locación no puede superar los veinte años cuando el destino es habitacional ni los cincuenta años para otros destinos.
¿El alquiler puede pactarse en dólares?
Sí, el régimen vigente permite establecer el alquiler tanto en moneda de curso legal como en moneda extranjera, según lo que acuerden las partes.
El artículo 1199 dispone además que el locatario no puede exigir que se acepte una moneda diferente de la pactada en el contrato.
¿Cómo se actualiza el alquiler?
No existe actualmente un único índice obligatorio para los nuevos contratos alcanzados por el régimen vigente. Las partes pueden acordar un mecanismo de actualización y elegir cualquier índice público o privado, siempre que esté expresado en la misma moneda en la que se pactó el alquiler.
También debe establecerse con claridad cada cuánto se actualizará el precio. El punto importante es que el índice y la periodicidad no deberían quedar ambiguos.
¿Cuánto pueden pedir de depósito?
Este es otro de los puntos que cambió significativamente. El artículo 1196 establece que las partes pueden determinar libremente el monto y la moneda del depósito en garantía, así como la forma en que será devuelto al finalizar la locación.
Esto vuelve especialmente importante que el contrato indique:
- cuánto se entrega y en qué moneda;
- cuál será la finalidad de ese depósito;
- en qué condiciones puede retenerse total o parcialmente;
- en qué momento debe devolverse y mediante qué mecanismo.
Una cláusula incompleta puede generar conflictos justamente al final de la relación, cuando hay que determinar si existen daños, deudas pendientes o sumas que corresponde restituir.
¿Qué garantía puede pedir el propietario?
La normativa actual ya no establece el esquema obligatorio de garantías que existía bajo la Ley 27.551. Las partes pueden acordar las garantías que consideren apropiadas (garantía propietaria, seguro de caución, garantía personal, etc.).
¿Quién debe hacerse cargo de las reparaciones?
El Código distingue las obligaciones de locador y locatario. Como principio, el locador debe entregar el inmueble conforme a lo acordado y mantenerlo en condiciones que permitan el uso convenido. Debe afrontar las reparaciones necesarias cuando el deterioro no resulte imputable al locatario.
Por su parte, el locatario tiene la obligación de conservar el inmueble y responde por los deterioros que le sean imputables. Al finalizar el contrato debe devolverlo en el estado en que lo recibió. Por eso resulta especialmente útil documentar el estado del inmueble al inicio del alquiler con fotografías e inventarios.
¿Qué pasa cuando termina el contrato?
Al finalizar la locación, el locatario debe restituir el inmueble en el estado en que lo recibió, salvo los deterioros del paso del tiempo. En la práctica resulta recomendable documentar la entrega mediante un acta de restitución de llaves, dejando constancia de la fecha, el estado, cantidad de llaves, medidores de servicios y cualquier suma pendiente.
¿Es obligatorio registrar el contrato?
Desde agosto de 2024 se eliminó la obligación general de registrar todos los contratos de locación. La registración quedó vinculada fundamentalmente con la posibilidad de acceder a determinados incentivos fiscales.
¿Qué conviene revisar antes de firmar un contrato de alquiler?
En el escenario actual, esta probablemente sea la pregunta más importante. La mayor libertad contractual significa que muchas cuestiones que antes tenían una respuesta predeterminada por la ley ahora dependen de cómo quedaron redactadas.
- El destino del inmueble: Debe quedar claro si será utilizado como vivienda, local comercial, oficina u otro destino. Cambiar el uso puede constituir una causal de resolución.
- El plazo: No asumir que todo alquiler dura automáticamente dos o tres años. Hay que verificar exactamente qué duración fue pactada.
- El precio y la moneda: Debe quedar claro cuánto se paga, en qué moneda, en qué fecha y mediante qué mecanismo.
- La actualización: Identificar qué índice se utiliza, con qué frecuencia y cómo se realiza el cálculo.
- El depósito: Monto, moneda, condiciones de devolución y situaciones que puedan justificar una retención.
- Las garantías: Qué garantía se exige, cuál es su alcance y durante cuánto tiempo permanece vigente.
- Expensas, impuestos y servicios: El contrato debería distribuir de manera clara qué conceptos afrontará cada parte.
- Reparaciones y mantenimiento: Saber qué corresponde a cada parte y cómo deben comunicarse los desperfectos.
- Causales de resolución: Además de las previstas legalmente, leer con atención si el contrato contiene causas acordadas adicionales.
- Resolución anticipada: Conocer cuánto costaría finalizar la relación antes del vencimiento y cómo debe comunicarse.
- Domicilios y notificaciones: Prestar atención a los domicilios físicos y electrónicos constituidos para comunicaciones.
- Estado del inmueble: Un inventario o constancia detallada es tan importante como las cláusulas económicas.
Más libertad contractual significa más responsabilidad al contratar
La reforma amplió el espacio de la autonomía de la voluntad y, con ello, muchas condiciones de la relación dependen ahora directamente de lo que las partes hayan previsto.
Cuanto más espacio existe para acordar, más importante es entender qué se está acordando.
¿Estás por firmar o revisar un contrato de alquiler?
Si estás por celebrar, renovar o finalizar un contrato de locación, podemos ayudarte a revisar las condiciones aplicables y entender sus efectos legales antes de comprometer tu firma o tu patrimonio.